Los gastos comunes son uno de los temas que más dudas genera en los copropietarios de edificios  y condominios en Chile. ¿Por qué cambia el monto cada mes? ¿Qué conceptos incluye  exactamente? ¿Quién decide cuánto paga cada departamento? En este artículo respondemos todas esas preguntas con base en la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria. 

¿Qué son los gastos comunes? 

Los gastos comunes son las contribuciones económicas que todos los copropietarios deben pagar  mensualmente para financiar el funcionamiento, mantenimiento y administración de los bienes y  servicios compartidos del condominio. Son obligatorios por ley y su no pago tiene consecuencias  legales. 

¿Qué incluyen los gastos comunes? 

Gastos de administración 

El honorario del administrador o empresa administradora, los gastos de oficina asociados a la  gestión y los sistemas de rendición de cuentas forman parte de este ítem. Es uno de los gastos fijos  más importantes del presupuesto mensual. 

Remuneraciones del personal 

El sueldo de los conserjes, porteros y personal de aseo que trabaja en el edificio se financia con los  gastos comunes. Incluye también las imposiciones previsionales, el seguro de accidentes y todos  los beneficios que establece la ley laboral. 

Servicios básicos de áreas comunes

El consumo de electricidad en pasillos, estacionamientos y áreas comunes, el agua de las áreas  verdes y piscinas, el gas de la calefacción centralizada si existe, y los servicios de internet o  telefonía del edificio. 

Mantenimiento y reparaciones 

Los contratos de mantención de ascensores, la limpieza de piscinas, el mantenimiento del sistema  de gas, la revisión eléctrica periódica y las reparaciones menores de áreas comunes se incluyen en  este rubro. 

Seguros 

La Ley 21.442 exige que los condominios mantengan seguros vigentes sobre los bienes de dominio  común. La prima de estos seguros se distribuye entre los copropietarios como parte de los gastos  comunes. 

Fondo de reserva 

La ley obliga a constituir un fondo de reserva para enfrentar gastos extraordinarios o emergencias.  Un porcentaje fijo de los gastos comunes mensuales se destina a este fondo. 

¿Cómo se calcula el monto que paga cada departamento? 

El monto que paga cada copropietario se calcula en proporción a la alícuota o coeficiente de  copropiedad de su unidad, que está establecido en el reglamento de copropiedad y depende  principalmente de la superficie del departamento en relación con la superficie total del edificio. 

Por ejemplo, si el presupuesto mensual total del edificio es de $6.000.000 y tu departamento tiene  una alícuota del 1,5%, tu gasto común mensual será de $90.000. El administrador emite  mensualmente las boletas de cobro con el detalle de cada concepto.

¿Por qué cambia el monto mes a mes? 

• Variaciones en el consumo eléctrico o de agua de las áreas comunes. 
• Reparaciones o mantenciones extraordinarias que no estaban presupuestadas. – Cambios en las remuneraciones del personal. 
• Ajuste de honorarios del administrador. 
• Aumento en las primas de seguros. 

¿Qué pasa si un copropietario no paga? 

La Ley 21.442 establece consecuencias claras para la morosidad. El copropietario moroso puede  perder el derecho a voto en asambleas, el edificio puede solicitar el corte de servicios como el  acceso a estacionamiento, y el administrador puede iniciar acciones judiciales ejecutivas para el  cobro de la deuda con intereses. 

¿Qué debe incluir el informe mensual de gastos comunes? 

• Resumen de ingresos recaudados del mes. 
• Detalle de cada gasto pagado con comprobante. 
• Estado de morosidad de la comunidad. 
• Saldo disponible en cuenta corriente del edificio. 
• Estado del fondo de reserva. 

Una administración transparente entrega este informe dentro de los primeros días del mes siguiente  y lo pone a disposición del comité y de todos los copropietarios.

Preguntas frecuentes

❓ ¿Puedo negarme a pagar los gastos comunes si no estoy de acuerdo con algún gasto? No. Los gastos comunes son obligatorios por ley. Si no estás de acuerdo con algún concepto,  debes plantearlo en la asamblea de copropietarios o ante el comité de administración, pero el  pago no puede suspenderse. 

❓ ¿Los arrendatarios pagan gastos comunes? 

Depende del contrato de arriendo. La ley establece que el propietario es el responsable legal del  pago. Sin embargo, es común que los contratos de arriendo trasladen esta obligación al  arrendatario. 

❓ ¿Cómo puedo revisar si los gastos comunes de mi edificio están bien calculados? Puedes solicitar al administrador el detalle completo del presupuesto mensual y los  comprobantes de cada gasto. Si hay dudas, el comité de administración puede contratar una  auditoría independiente. 

❓ ¿Hay un tope legal para los gastos comunes? 

No existe un tope establecido por ley. El monto lo determina el presupuesto aprobado por la  asamblea de copropietarios. Por eso es importante participar en las asambleas.